Immobilien Renovierung oder Neubau in Ungarn

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Aber bitte, immer mit Sinn, Verstand und Fairness!

Timo Schröder ist ein dänischer Bauingenieur, der seit Jahren in Ungarn lebt. Er hat viele Erfahrungen, wie man ein Haus bei diesem kontinentalen Klima isolieren muss, um immer optimale Temperaturen zu haben und die Kosten auf niedrigstem Niveau zu halten.

Seine Geschichte erzählt er selbst:

Ich habe meine aktuelle Immobilie im März 2014 bei e-bay gefunden und im Mai 2014 meine Immobilie übernommen. Ich habe ein paar Unternehmen hier in Ungarn, ein Beratungsunternehmen, in dem ich meinen alten Kunden in Dänemark immer noch Beratungsdienstleistungen anbiete, sowie ein Unternehmen, das unsere Immobilien bewirtschaftet.

Da ich gerne auf dem Laufenden bin, was um mich herum vor sich geht, bin ich in verschiedenen Medien sehr aktiv, auch auf mehreren deutschen Facebook-Seiten in Ungarn. Und sehr oft explodiere ich bei dem, was manche Leute schreiben und kommentieren, insbesondere über Immobilien. Viele unfreundliche und dumme Kommentare zu Preisen, die deutlich zeigen, das die Leute keine Anhung haben… doch sie kommentieren.

  • Ich verstehe nicht, warum sie denken, dass sie hier in Ungarn ein Objekt für 10.000 € bekommen können. Es ist auch in Deutschland und Skandinavien bekannt, dass Renovierung und Neubau Geld kosten.

Ich bin sehr überrascht, warum das so schwer zu verstehen ist, das es selbst in Ungarn auch Geld kostet, eine Immobilie zu renovieren oder ein neues Haus zu bauen.

Die folgenden Zahlen sollten Sie kennen:

Neubau im skandinavischen Stil und Energiestandard kostet ab 950 € m2.

Die Renovierung von bestehenden Immobilien nach skandinavischen Energiestandards und Stil kostet ab 1.100 / m2.

Diese Renovierung kostet mehr als der Neubau? Und wenn jemand den ursprünglichen Charakter des Hauses retten will? In was für einem Haus wollen Sie leben?  Solche Fragen tauchen auf.

Lediglich die laufenden Kosten für Baugenehmigung, Bauingenieure und für E.on (Winterstrom) belaufen sich schnell auf rund 5.000 Euro.

Hat die betroffene Immobilie eine Gesamtfläche von 160 m² – nach kurzer Überschlagsrechnung sollte ein normaler Angebotspreis bei rund 150.000 € liegen! So ergibt sich aus wenigen Fakten ein Preis.

Seit 2014 habe ich einige Immobilien hier in Ungarn gekauft, renoviert und verkauft. Ich habe mir einen guten Ruf bei mehreren Expat-Gemeinden erworben, insbesondere bei Deutschen, Österreichern, Engländern und  Skandinaviern denen ich in den letzten Jahren geholfen habe. Um diese Immobilien zu kaufen, zu renovieren und anzubieten, habe ich nach und nach viel Erfahrung mit den unterschiedlichen Kunden gesammelt.

Und es ist für mich immer noch ein Wunder, das insbesondere die Deutschen der Ansicht sind, dass der Kauf einer Immobilie in Ungarn nicht mehr als 10.000-15.000 Euro kosten sollte! Und natürlich muss diese Immobilie auch bezugsfertig sein, in  einer super Lage und mit hohem Standard. Ja, es ist deutlich zu sehen, dass Ungarn ein ärmeres Land ist, als zum Beispiel Deutschland oder Dänemark, aber das bedeutet nicht, dass es möglich ist, hier ein Haus für 10.000 Euro zu kaufen! Also musste ich einfach das oben Stehende schreiben und gehe weiter unten näher darauf ein. Bitte, sehen Sie mir die klaren Worte als Praktiker und Fachmann nach!

Kosten konkret

Das Material kostet netto so viel Geld, wie es in anderen Ländern kostet und die Menschen/Arbeiter müssen auch bezahlt werden — bei größeren Renovierungsarbeiten oder bei Neubau muss nach Bauvorgaben gesucht werden, denen in der Ausführungsphase ggf. ein Architektenentwurf mit zugehörigen technischen Berechnungen vorausgehen muss. In einigen Fällen muss der Architekt auch aufgefordert werden, den Bau zu begleiten, da die ungarischen Behörden manchmal recht bürokratisch sein können.

Nachfolgend finden Sie einige Details und Zahlen, die ich in den letzten sechs Jahren ermittelt habe.

Preise pro m2 (qm)

Neubau = ab 950 Euro / qm

Renovierung / Umbau bestehender Objekte = ab 1.100 Euro / qm

Bitte beachten Sie, dass es immer billiger ist, neue Gebäude zu bauen, bei denen von Anfang an alles geplant ist, während die Renovierung / Sanierung bestehender Gebäude immer komplexer und umständlicher sein wird und deswegen auch teurer.

Die oben genannten Preise basieren auf schlüsselfertigen Verträgen, die Kosten für alle Gewerke einschließlich Abwasser, Strom, Wasser und Heizung enthalten.

Alle Preise sind AB-Preise und müssen zur Mehrwertsteuer hinzugefügt werden. Die Arbeit wird nach dänischen Energiestandards und Handwerkskunst durchgeführt.

Im Fall eines Neubaus oder einer größeren Sanierung/ Renovierung an einem bestehende Haus werden Sie bald etwa 5.000 Euro zzgl. MwSt. für Architekten, Ingenieuren und E.on (komplette Standardeinstellung mit „Winterstrom“) los – das ist eine echte Marke bevor ein Handwerker das Grundstück betreten hat. Und wenn kein DRV Wasseranschluß auf dem Grundstück ist, können Sie schnell weitere 1.500 Euro + MwSt. zu den anderen Startkosten hinzufügen.

Zuletzt das Wichtigste, Mahnungen und Fakten

Machen Sie sich selbst (oder lassen Sie sich von einem Fachmann  helfen) einen schriftlichen Plan, was und  wie zu tun ist und mit welchen Materialien und Standards – damit entsteht eine belastbare Grundlage, um 2-3 (wenn möglich) identische Angebote zu erhalten – ja, es klingt unglaublich einfach, es ist aber nicht so.

Als Ausländer hier in Ungarn müssen Sie vorbereitet sein, dass Sie wieder und wieder ”betrogen” werden. Es ist nicht ungewöhnlich, dass wir von Deutschen hören, die das 4-5-fache mehr  als den normalen Preis gezahlt haben. Seien Sie also sehr kritisch, stellen Sie Fragen, akzeptieren Sie NICHTS ohne Rücksprache mit einem Berater oder einer anderen Person, der Sie vertrauen.

Zahlen Sie KEIN Bargeld im Voraus – NIE!

Wenn der Fachmann nicht über das Kapital verfügt, um die erforderlichen Materialien zu kaufen, bitte niemals im Voraus bezahlen.

Buchen und bezahlen Sie selbst für Ihre Materialien. So sind Sie sicher, dass Sie NUR für Ihre eigenen Materialien bezahlen – zahlen Sie mit Kreditkarte. Die etablierten Baumärkte sind sehr professionell und ihr Preis wird derselbe sein wie der für alle lokalen Käufer.

Schließen Sie NIEMALS eine Vereinbarung ab, in der die Arbeit als Stundenlohn ausgeführt wird. NIEMALS – IMMER eine feste schriftliche Vereinbarung / ein festes Angebot.

Wenn Sie den Bau selbst machen möchten, sollten Sie jeden Tag und den ganzen Tag dort sein, viele Fotos machen und eine Art ”Tagebuch” über den Bau schreiben. Oder vereinbaren Sie einen Termin mit einem professionellen Bauberater, der sich um ihre Interessen kümmert.

Seien Sie generell kritisch, sehr aufmerksam, und kommunikativ. Leider  ist das die einzige Methode, ungarische ”Handwerker” zu verstehen. Die Alternative, sie werden  belogen und betrogen.

Vom ”Handwerker” erwarten Sie bitte NICHT, das sie auf dem gleiche Niveau wie Fachleute in Deutschland sind – es ist einfach nicht zu vergleichen! Leider fast alle guten Fachleute sind weg aus Ungarn, umgezogen nach Österreich, Deutschland, England usw., jetzt in Ungarn können sie sich “Maurer” nennen, wenn sie einen Maurerlöffel und einen Maurer-Eimer besitzen. In Dänemark sind Sie nach einer  Lehrzeit von 4 Jahren Maurer! Insbesondere gibt es einen extrem grossen Unterschied zwischen qualifizierten und verläßlichen Handwerkern.

In den letzten 2-3 Jahren haben wir unsere dänischen Handwerker hierher gebracht, nun sie sind weitaus teurer im Stundenlohn, aber… es zahlt sich immer noch aus, da die dänischen Handwerker zu 100 % professionell sind, auf einem sehr hohen professionellen Niveau arbeiten und die Arbeit viel schneller in besserer Qualität leisten. Also insgesamt ist es eine bessere Lösung ohne viele Probleme, Fehler, Mängel, Stress usw. zu haben.

Es gibt überall eine Menge so genannte ”Pseudo-Bau / Renovierung Objekten”, es sind so genannte ”neu renovierte Häuser”, die aus der Ferne gut aussehen. Aber für Profis wie meine Frau und mich wird sehr schnell klar, das ganze Projekt war extrem schnell und schlecht gemacht. Leider wir haben gesehen, wie Ausländer diese ”Pseudoprojekte” gekauft haben und nach kurzer Zeit ein Schaden nach dem anderen auftrat. Lassen Sie eine Immobilie vor dem Kauf von einer kompetenten Person überprüfen. Wenn Sie kein Fachmann sind, können wir das nicht oft genug sagen – wenn sie beabsichtigen, eine neue renovierte Immobilie in Ungarn zu erwerben, sagen wir für 45.000 Euro , dann ist es geradezu dumm, an einem kompetenten Berater 800-1.200 Euro zu sparen. Das Geld wird mehrfach eingespart, wenn keine unentdeckten  Fehler behoben werden müssen. Wir haben einige erschreckende Beispiele dafür.

Mit freundlichen Grüßen         Timo Schröder Dr., Dipl., Ing.

06/11/2020

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